Foi aprovada na esta semana no Senado Federal a Medida Provisória que recriou o programa habitacional Minha Casa Minha Vida. A aprovação manteve o texto final que saiu da Câmara dos Deputados que também aprovou a MP recentemente após ampla discussão em comissão mista. O próximo passo para que o programa vire Lei de fato é a sanção do Presidente da República.
O que, de fato, muda no novo programa Minha Casa Minha Vida?
Desde a época da campanha presidencial, o então candidato Lula já sinalizava que faria do programa Minha Casa Minha Vida uma das suas prioridades de governo, sendo que tornaria ainda mais prioritário o atendimento às faixas iniciais do programa (em especial a Faixa 1), que compreende as famílias com renda mais baixa e é onde está o maior déficit habitacional no Brasil.
Em torno disso, uma série de novidades (algumas nem tão novidades assim) ajudaram a “encorporar” o programa com medidas complementares e atendimento a este público, como a possibilidade de locação social, atendimento a pessoas em situação de vulnerabilidade, priorização de empreendimentos em áreas que contam com infraestrutura de comércios e serviços, dentre outras.
No entanto, desde que finalmente apresentada a proposta oficial ao Congresso Nacional, muita coisa foi discutida e alterada e o texto original do Governo Federal que tinha 16 páginas acabou sendo aprovado com 49 páginas pela comissão mista que o analisou.
Conforme informado pelo próprio Governo Federal, uma das principais novidades do novo MCMV portanto é o retorno da Faixa 1, que passa a atender famílias com renda bruta mensal de até R$ 2.640. Anteriormente, a renda limite para a Faixa 1 era de R$ 1.800. Além disso, o programa vai facilitar a compra da casa própria para famílias com renda mensal de até R$ 8 mil na zona urbana e de até R$ 96 mil anual nas áreas rurais. A atualização dos valores poderá ser feita pelo Ministério das Cidades.
A proposta original, apresentada pelo Governo Federal no início do ano, passou por alterações ao longo da sua tramitação pela comissão mista e pela Câmara dos Deputados, aprovada no último dia 7 de junho.
O que o Congresso Nacional mexeu na proposta original do Minha Casa Minha Vida?
Entre os principais pontos revisados pelo Congresso estão:
- Reajuste no valor das obras após o seu início seguindo a inflação (esta era uma das demandas das construtoras que sofreram muito recentemente com o reajuste elevado dos custos de construção. Além de proteger as construtoras, pode evitar que as mesmas abandonem projetos por falta de viabilidade na execução);
- Incentivo aos empreendimentos em locais dotados de melhor infraestrutura urbana (vale lembrar que como o programa exige um valor “teto” para venda dos imóveis, é comum que empreendimentos sejam desenvolvidos em locais com custo mais baixo de terreno, o que fatalmente leva os imóveis para as margens dos grandes centros urbanos. Com este novo incentivo é possível que os novos empreendimentos sejam desenvolvidos mais próximos aos centros que já contam com comércios e serviços, muito embora ainda falte uma clareza “de como serão estes incentivos”);
- Projetos que promovam a sustentabilidade (além de ajudar a preservar o meio ambiente, medidas de sustentabilidade podem contribuir para que os futuros moradores tenham menos custos com água e energia, por exemplo);
- Possibilidade para que outros agentes financeiros participem do programa habitacional em obras destinadas às famílias da Faixa 1 em cidades com até 80 mil habitantes, e não só a Caixa Econômica Federal (embora pareça uma mudança relevante e não seja necessariamente uma novidade (afinal, algo semelhante já foi discutido no âmbito do programa Casa Verde e Amarela, do Governo Anterior), é pouco provável que alguma instituição financeira privada queira participar do programa habitacional por não ser tão atrativo quando se avalia risco X retorno. Como se trata de uma política pública de habitação, é mais provável é que a própria Caixa siga como a única participante deste mercado ou, no máximo, algum outro banco público).
Reajuste nos valores do programa Minha Casa Minha Vida
Além dos pontos discutidos acima, que mudam o regulamento do programa em si, existem outros pontos que se configuram como ajustes e que podem estar próximos de tornar o Minha Casa Minha Vida mais abrangente. Algumas propostas feitas pelo Governo devem ser votadas pelo Conselho Curador do FGTS já na próxima semana:
Aumento do subsídio do programa Minha Casa Minha Vida
Se aprovado pelo Conselho Curador do FGTS, o subsídio oferecido para os beneficiários do Minha Casa Minha Vida das Faixas 1 e 2, que hoje chegam a até R$ 47,5 mil, podem passar para até R$ 55 mil. O subsídio é uma espécie de “parte do pagamento que não é feita pelo beneficiário que está comprando o imóvel”, que acaba ficando como tendo um “desconto” no valor (veja qual o significado de subsídio aqui).
Aumento no valor teto dos imóveis enquadrados no Minha Casa Minha Vida
O aumento no valor máximo dos imóveis à venda enquadrados no programa Minha Casa Minha Vida, ou seja, o “reajuste do valor teto dos imóveis do Minha Casa Minha Vida”, se aprovado pelo Conselho Curador do FGTS também pode aumentar nos próximos dias para:
- R$ 190 mil para imóveis na Faixa 1
- R$ 264 mil para imóveis na Faixa 2
- R$ 350 mil para imóveis na Faixa 3
Aumento da renda familiar no programa Minha Casa Minha Vida
Outra demanda que está sendo avaliada (porém ainda não está posta para aprovação) é a possibilidade de aumento da renda bruta familiar que hoje é limitada a R$ 8 mil e que, de acordo com a vontade do Governo Federal, é que seja expandida para algo entre R$ 10 mil e R$ 12 mil.
Isso permitiria que mais famílias de classe média pudessem acessar os benefícios do financiamento imobiliário oferecido pelo programa Minha Casa Minha Vida. Neste ponto, ainda estão sendo feitos estudos técnicos a pedido do Ministério das Cidades para avaliar se o FGTS teria condições de suportar o aumento de demanda que viria a partir dessa possível mudança.
Minha Casa Minha Vida para a Classe Média?
Embora o maior discurso de campanha envolvendo o programa Minha Casa Minha Vida tenha sido sobre privilegiar as faixas iniciais do programa, muito tem sido discutido sobre a ampliação do programa visando aumentar as faixas de renda, atingindo mais a classe média. Há integrantes do Governo falando em aumentar o valor teto dos imóveis para R$ 500 mil, além do aumento da renda familiar bruta necessária para acessar o crédito imobiliário através do programa. Apesar desse aumento do alcance do programa, não está sendo discutido a redução do financiamento para as faixas mais populares.
Haverá recursos para financiar imóveis com a ampliação do Minha Casa Minha Vida?
O Minha Casa Minha Vida usa recursos do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço). Neste sentido, é importante lembrar que está tramitando no plenário do STF (Supremo Tribunal Federal) uma ação direta de inconstitucionalidade (ADI 5090) que julga a possibilidade de mudar a remuneração dos recursos do FGTS. Hoje o FGTS rende 3% + TR e, caso seja atendido o pedido para um novo índice de correção, os recursos depositados no fundo teriam maior rentabilidade, o que por um lado pode favorecer seus cotistas (trabalhadores) mas por outro lado pode desestabilizar a maneira como funciona o financiamento imobiliário que utiliza recursos do fundo, como é o caso do Minha Casa Minha Vida.
Hoje só é possível oferecer juros baixos no Minha Casa Minha Vida (em especial nas faixas iniciais do programa) devido ao uso destes recursos.
De acordo com diversos especialistas, se aumentar a rentabilidade, pode ser que também aumentem as taxas de juros, o que acabaria por excluir milhares de famílias de baixa renda do acesso ao crédito para a compra da casa própria. A ação foi suspensa após o ministro Nunes Marques pedir “vista” e não tem data exata para ser decidida (até o momento o placar está com 2 votos favoráveis à mudança e nenhum voto para manter no atual patamar).
O que é o programa Minha Casa Minha Vida?
Minha Casa Minha Vida é um programa habitacional criado em 2009 pelo Governo Federal na gestão do então presidente Luís Inácio Lula da Silva como forma de estimular a habitação popular no país. Com o decorrer do tempo, foi passando por atualizações nos governos seguintes, Dilma e Michel Temer, até que foi eleito Jair Bolsonaro presidente do Brasil que após algum tempo de governo, renomeou o programa popular para Casa Verde e Amarela, promovendo algumas mudanças a mais como a inclusão da regularização fundiária e a priorização de alguns aspectos, como o foco nas faixas superiores. Após a nova eleição e a posse de Lula em 2023, o programa Minha Casa Minha Vida foi recriado.
Onde encontrar informações confiáveis sobre o Minha Casa Minha Vida?
Além de acompanhar as notícias sobre o Minha Casa Minha Vida aqui no Portal VGV, você pode conferir detalhes do programa no site do Ministério das Cidades do Governo Federal e também no site da Caixa Econômica Federal.
Dica para vender imóveis do programa Minha Casa Minha Vida
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As mudanças do Minha Casa Minha Vida serão positivas para o mercado imobiliário?
Espera-se que, sim, as mudanças sejam positivas para o mercado imobiliário. Especialmente as mudanças envolvendo o aumento do valor teto dos imóveis e, futuramente, o possível aumento da renda bruta familiar limite para financiamento pelo programa devem dar mais liquidez à venda de imóveis por ampliar o número de pessoas que conseguem acessar o mercado de crédito imobiliário de forma mais facilitada.
Isso também pode beneficiar as incorporadoras que atuam neste segmento de mercado, bem como as imobiliárias e os corretores de imóveis que vendem estes imóveis.
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