Para tornar uma gestão condominial profissional não basta apenas a contratação de uma empresa administradora. Tal medida é parte importante do processo, uma vez que a administração direta, sem a orientação e execução burocrática de uma empresa especializada nesse tipo de serviço, traz riscos de ordem trabalhista, fiscal e jurídica. É preciso mais; faz-se necessária uma visão clara de hierarquia e profissionalismo.A comparação entre a administração do condomínio com a de uma empresa não deve ficar somente no discurso. Alguns paradigmas precisam ser quebrados e certos comportamentos, modificados. Se entendermos que, nas empresas privadas, os gerentes respondem por seus funcionários e que o controle cabe a eles, por que proceder de forma distinta nos edifícios? Estruturar a hierarquia é importante tanto para funcionários quanto consultores, profissionais ou voluntários. Funções, tarefas e responsabilidades devem ser claramente definidas.
O treinamento e adequação dos funcionários não podem ser considerados uma despesa, mas, sim, um investimento. Uma visão ampla de gestão entende que funcionários bem treinados operam melhor os sistemas e mantêm a sua eficiência e durabilidade, além de proporcionar maior segurança aos moradores.
Outro componente indispensável na profissionalização da gestão condominial diz respeito a um planejamento adequado a seu devido acompanhamento físico-financeiro. É fundamental elaborar um plano diretor que, aprovado em assembleia geral, irá nortear também as futuras gestões. Assim como as empresas preveem o aumento de seus negócios e de sua rentabilidade, os condomínios, por meio de seus gestores, visam a atualização do patrimônio com ações planejadas de manutenção e modernização da edificação e em seus componentes.
É importante ressaltar que as ações conjugadas de planejamento e supervisão, ao considerar a relação custo-benefício, por muitas vezes não resultam em redução direta de despesas. Mas, sim, no aumento da vida útil dos bens e equipamentos comuns. Se bem estruturado, o planejamento evita os indesejáveis gastos com medidas emergenciais.
Outro ponto importante na gestão profissional do condomínio se refere às cotações de preços para bens e serviços.
Elas devem seguir o critério de seleção de, no mínimo, três orçamentos de empresas com comprovada capacidade técnica, em vez de basear-se de indicações que apenas privilegiem moradores. Deve-se ter ciência de que a transparência é um dos componentes da eficácia da gestão. A suspeição nas cotações, mesmo que infundada, resulta em bloqueio de medidas que exijam rateios extras pelos condôminos.
A discussão do planejamento e a avaliação das ações tomadas devem ser abertas e francas nas assembleias. As expectativas da maioria dos condôminos precisam ser identificadas, para que as decisões não representem apenas a vontade da uma minoria.
O atendimento integral à legislação, no que tange às obrigações da edificação perante à municipalidade, bem como a regularização da situação trabalhista dos funcionários e as demais exigências tributárias, são ingredientes indispensáveis que complementam a receita da gestão profissional condominial.
Cabe ao síndico ter em mente que não é preciso alterar os processos que já existem no condomínio. Muitas vezes, o desafio é apenas fazê-los funcionar bem. A todos que habitam a edificação, cabe a consciência de que, assim como os benefícios do bom funcionamento condominial poderão ser desfrutados pela coletividade, o inverso, ou seja, a falta de cuidado, também atingirá o conjunto. Tal reflexão embute mudanças de hábitos e de postura geral que garantirão o sucesso na gestão profissional do condomínio, considerando como objetivo maior o bem-estar coletivo.
* Gabriel Karpat é diretor da GK Administração de Bens e coordenador do curso de síndicos profissionais da Gabor RH. Clique aqui e veja mais artigos do autor.
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