Por Sarah Ghedin Orlandin*
É comum que uma pessoa coloque o seu imóvel à venda em mais de uma imobiliária para que o seu objetivo (venda) seja alcançado de forma mais célere. Assim, vários corretores atuam com o mesmo foco. Entretanto, é válido esclarecer aos proprietários que quando queiram utilizar os serviços de mais de uma empresa não devem firmar contrato de exclusividade, para que não haja problemas no momento do pagamento da corretagem.
As ações de cobranças da corretagem são crescentes, pois as empresas nutrem o sentimento de que os seus trabalhos não foram reconhecidos. Porém, deve-se ponderar que, quando não houver contrato de exclusividade, a simples aproximação entre o comprador e o vendedor não dá azo ao recebimento da corretagem.
Nesse sentido, quando o profissional efetuar a intermediação da venda, com o alcance do negócio, é certo que o pagamento da corretagem é devido.
Contudo, caso o vendedor firmar negócio com o comprador, este apresentado por um corretor, sem exclusividade, o negócio poderá ser finalizado por outro profissional, que por sua vez será o beneficiado com a comissão.
O entendimento em destaque visa contemplar aquele que trabalhou para a concretização do negócio, eis que a comissão de corretagem não é gerada somente pela apresentação pessoal, mas sim pelo resultado útil do serviço, com a conclusão da venda do imóvel.
Com efeito, o contrato de exclusividade é o previsto no artigo 726, do Código Civil: Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.
Assim, de acordo com o dispositivo legal mesmo que o negócio seja entabulado entre as partes, sem sequer ter sido realizada a aproximação destas por um corretor, o profissional será beneficiado com a comissão em razão da exclusividade ofertada.
Portanto, o vendedor deve agir com cautela na hora de colocar o seu bem a disposição da imobiliária. Se optar por atribuir exclusividade à empresa, esta mesmo sem ter participação no negócio será legítima credora da comissão. De outro norte, caso não houver exclusividade na venda, o proprietário contemplará com o pagamento do serviço aquele que atendeu aos seus anseios e concluiu o negócio jurídico.
*Sarah Ghedin Orlandin é advogada do escritório Giovani Duarte Oliveira Advogados Associados e pós-graduada em Direito Civil, Negocial e Imobiliário pela LFG
Tremenda bobagem isso, analisando as jurisprudências e a própria lei de corretagem de imóveis, basta a aproximação de partes, desde que autorizada a venda mesmo sem exclusividade. Isto porque, caso a venda feita "por fora" diretamente ente e o proprietário e comprador , houve um meio para burlar o fim, que seria a concretização do negócio. Alem disso, para que esse cliente chegasse ao corretor, houve investimento de marketing, alem de seu serviço . Portanto, caso o corretor tenha um termo de visita assinado pelo cliente , e uma autorização por escrita com clausula de apresentação do cliente a comissão será devida com base no 726 (salvo me engano)esta configurada a prestação de serviço. Trabalho no jurídico de imobiliária de grande porte, temos um dpto só para averiguar essas vendas por fora A estrategia é simples, basta notar que o imóvel foi "vendido" e o cliente "desistiu" da compra , em um período próximo de tempo , o sistema reconhece e aponta como possível fraude, com isso conversamos com o corretor para saber o perfil do cliente. Apos o atendimento, corretor anota todos os dados do cliente , como exemplo modelo do veiculo do cliente. Assim colocamos um funcionário da área de prevenções para averiguar se o comprador esta morando no imóvel. BATATA, é constatado na hora, e retirada uma matricula atualizada do imóvel. Após entrar com ação, TODOS os litígios que participei ganhamos, e o fundamento é sempre o mesmo, de que a finalidade não foi obtida por fraude das partes. Já nos casos de lançamentos de grandes construtoras, ocorre o fifty , onde os corretores dividem a comissão , aquele que possui a FAC (ficha de atendimento) e aquele que realiza o negócio Caso tenha algo mais interessante para compartilhar além desta "teoria" infundada, gostaria de debater sobre o assunto.
Marco Aurélio, que bom que tens sucesso deste modo.
Sou propriete1tria de um ieomvl da PDG, o Pre1ctice em Jundiaed, soube na reunie3o de condomednio que seriam entregues as 3 primeiras torres em 22/09/12, minha unidade e9 a 13 da torre 3, ate9 agora ne3o recebi informae7e3o alguma sobre a entrega do meu imf3vel. Gostaria que me dessem uma previse3o de entrega, pois je1 estamos em Outubro e ainda ne3o recebi nada.No aguardo.
O Contrato de Exclusividade oferece vantagens para os corretores imobiliárias e também para o proprietário , para os corretores e imobiliárias é notório que a exclusividade assegura garantias de seus honorários bem como marketing e dinheiro e tempo investido , e para o proprietário segurança quanto a transação da venda do imóvel e segurança quanto ao imóvel ou seja o corretor é responsável pelas visitas e por quaisquer danos ao referido imóvel durante o prazo de exclusividade ,é claro que a exclusividade oferece inúmeras vantagens . Mas a maioria dos proprietários de imóveis não ver a exclusividade como uma vantagem e sim como prisão de opção de encontrar um possível comprador ,justamente porque o vendedor pensa que colocando seu imóvel na mão de vários corretores e imobiliárias as chances de vendas são maiores , as vezes até funciona mais 70% dos imóveis acabam se queimando no mercado por causas da quantidade de divulgação por diferentes corretores com formas de apresentação e preços diferentes onde causa dúvida e desconfiança do novo possível potencial comprador ou interessado , resultando e queda de preços que estes interessados no imóvel acaba ofertando mais baixo ,porque pensa que o vendedor estar desesperado para vender o seu imóvel . É notório que o contrato de Exclusividade é um documento que facilita a transação até sua finalização com vantagens para ambas as partes .Mas minha dúvida é como diminuir ou acabar com o serviço ilegal de não usar o contrato de exclusividade , porque o vendedor na maioria não interessa de dar a exclusividade , por pensar que quanto mais corretores tem anunciando suas chances de vendas são maiores .E por esta causa vem aumentando ainda mais o trabalho ilegal de intermediação ,porque aumenta cada vez mais corretores trabalhando abaixo do preço de mercado para não perder clientes e vendas , através disso aumenta ainda mais o número de vendedores querendo vender seus imóveis sem assinar exclusividade a corretores e imobiliárias ,gostaria de uma ideia para solucionar esta questão ,porque o número de corretores trabalhando ilegal só cresce justamente por causa de sufocamento que o corretor estar vivendo .Se ele não pegar o imóvel sem a exclusividade e correr o risco de vender outro corretor irá fazer isso até mesmo abaixo do preço de mercado e isso faz com que surja mais vendedores de mente fechado querendo vender sem exclusividade quais seria as soluções ?.......................