Pode até ser considerado normal, após a entrega do condomínio, o aparecimento de vícios, falhas ou defeitos de construção, nas áreas comuns ou privativas.O síndico ou o proprietário da unidade deve entrar em contato com a administradora solicitando uma vistoria e os reparos necessários. A construtora efetua os reparos com presteza.
Esse, o quadro ideal. Mas nem sempre isso ocorre.
Há construtoras que não tomam conhecimento ou alegam que o problema é de falta de manutenção e se recusam a efetuar os reparos.
Nesses casos, o condômino ou o condomínio, dependendo se o problema é nas áreas comuns ou na área privativa, devem inicialmente notificar a construtora e, no caso de não atendimento, propor a medida judicial melhor aplicável ao caso, que pode ser: Produção Antecipada de Provas, Ação de Indenização por Vícios de Construção, ou Ação de Obrigação de Fazer.
Pode o síndico propor ação judicial contra a construtora, com o fim de serem reparados os defeitos de construção das áreas comuns e das áreas privativas, em nome dos condôminos?
A jurisprudência se inclina fortemente no sentido de que pode.
Eis alguns julgados:
O condomínio tem legitimidade ativa para pleitear direitos referentes às áreas comuns e também às unidades autônomas (Apelação 9294352-32.2008.8.26.0000 – TJSP – 14ª Câm.).
“Obrigação de fazer – Condomínio – defeito em construção que atinge áreas comuns e unidades autônomas – Ação proposta pelo condomínio contra a construtora – Autorização contida em assembléia condominial – Legitimidade ativa “ad causam” do condomínio reconhecida, inclusive quanto às unidades autônomas, por afetarem todos os condôminos – Recurso improvido” (Agravo de Instrumento 9040416-76.2008.8.26.0000 – TJSP – 4ª Cam.).
“Processo. Legitimidade “ad causam”. Ação de indenização por danos morais e materiais ajuizada por condomínio contra a construtora do edifício condominial, por expressa autorização da assembléia geral dos condôminos e em prol dos titulares das unidades autônomas...” (Agravo de Instrumento 0017994-03.2007.8.26.0000 – TJSP – 2ª Câm.).
“Vícios de construção. Indenização. Inépcia da inicial – opção do condomínio promover ação de obrigação de fazer ou indenizatória. Ausência de exigência legal de que proceda à reparação antes de pleitear o valor necessário para solucionar os problemas encontrados. Legitimidade e interesse do condomínio – possibilidade dos condôminos serem representados pelo síndico para pleitear a reparação tanto das áreas comuns, quanto das unidades autônomas. Aplicabilidade do art. 618 do Código Civil...” (Apelação 9121196-13.2002.8.26.0000 – TJSP – 6ª Câm.).
“Legitimidade ativa – Condomínio e Condôminos representados pela síndica – O condomínio tem legitimidade para propor demanda de reparação de danos decorrentes de vícios na construção que resultem em danos nas partes comuns e nas unidades autônomas – Os condôminos são titulares de direitos tutelados coletivamente – Há nexo entre os sujeitos ativos ligados pelo mesmo contrato, ou seja, o origem é comum para todos os titulares de interesses ditos violados – Interesse comum – Exegese da Lei 4.591/64, art. 22, § 1º - Autorização dada à síndica em Assembléia Condominial...” (Apelação 970967007 – TJSP – 35ª Câm.).
DAPHNIS CITTI DE LAURO
* Daphnis Citti de Lauro, advogado, é autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas” e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária (www.ocondominio.wordpress.com.br
e www.dclauro.com.br)
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