O candidato a inquilino deve visitar o imóvel pelo menos duas vezes e verificar a sua face. De preferência, as salas e os dormitórios não devem estar voltados para o sul.Deve também observar o seu estado e se há manchas de infiltrações, vidros quebrados, torneiras, vasos sanitários, tipo de aquecimento dos chuveiros etc.
Em seguida, saber o valor do aluguel e encargos (IPTU e condomínio) e fazer o cálculo de sua capacidade financeira, para não ter problemas futuros de atraso e se sujeitar a uma ação de despejo por falta de pagamento.
O cálculo mais comum é o de que o inquilino deve ter salário ou recebimentos, líquidos, equivalentes a três vezes o valor do aluguel e encargos.
É preciso verificar, também, se há feira no local e se isso o atrapalhará.
O barulho também é importante. A rua é barulhenta? E os vizinhos? Como é a proteção acústica do imóvel?
Se for apartamento, é interessante conversar com os porteiros, o zelador, e até mesmo com o síndico, para obter informações.
Esses cuidados são imprescindíveis, para depois não dizer que alugou “gato por lebre” ou que se tornou um “mico”. Depois de alugado o imóvel, não pode reclamar, a não ser de algum defeito que venha a aparecer posteriormente.
Nos contratos, como se sabe, há cláusula de multa pela rescisão antecipada e também, se houver algum problema no imóvel, por ocasião da entrega, o inquilino é obrigado a consertar, pois quando o recebeu, não apontou a existência de problemas. Daí a importância de examinar detalhadamente o seu estado, antes de alugá-lo.
Quando a administração da locação é entregue a uma imobiliária, ela fica como intermediária. Mas é contratada pelo locador e não pelo inquilino. Cabe a ela cobrar o inquilino e repassar o aluguel para o proprietário, depois de descontada sua taxa de administração. Quando surge qualquer problema, a administradora tenta resolvê-lo, por ser uma empresa especializada. Mas, salvo pelo seu trabalho, não responde pelo inquilino nem pelo proprietário.
A legislação sobre locação sempre tratou o locador como se fosse uma pessoa rica e o inquilino como se fosse pobre. Dessa forma, sempre procurou proteger o inquilino em detrimento do locador.
Mas a realidade muitas vezes é outra. Encontramos inúmeros casos de pessoas que fizeram economia a vida toda e investiram em imóveis e, aposentados, necessitam da renda deles para viver. Para elas, o aluguel faz muita falta.
Os locadores, para se resguardarem de problemas com o inquilino, devem de preferência dar o imóvel para uma imobiliária alugá-lo. Por ser empresa especializada no ramo, ela saberá como encontrar um inquilino, fará a sua ficha cadastral, cuidará da garantia da locação (fiador ou seguro fiança) e providenciará o contrato. Não é aconselhável a caução, que não pode ser superior a três aluguéis, porque é totalmente insuficiente no caso de inadimplência.
Caso o inquilino pretenda maior segurança ainda, deverá encaminhar os dados a um advogado da área, que examinará a ficha cadastral e fará o contrato de locação.
Os contratos devem ter a firma reconhecida em cartório, a fim de que, futuramente, ninguém possa alegar que a assinatura não é verdadeira.
Uma categoria de garantia para locatários que vem sendo bem explorada ultimamente nas locações é a caução imobiliária, onde o imovel proprio de um locatário ou caucionante é cedido em garantia para a locação. Para isso é necessário que o imovel esteja quitado e registrado, podendo ser desde um terreno até imovel rural ou de veraneio em algum casos. A garantia é gravada na matrícula do imovel e somente baixada após a desocupação e entrega das chaves, estando o imovel em ordem, com seu estado de conservação mantido ou reparado e os debitos de contas de luz/água/gás/iptu e condominio quitados até a data de saída.