* por Jaques Bushatsky
A Lei 12.112 de 09/12/2009 aperfeiçoou a Lei 8.245/1991, que regula a locação de imóveis urbanos, trazendo a modernização exigida depois de 18 anos de sua vigência. Bem pensado, as mudanças tiveram o mérito de manter o bom espírito da lei de 1991 ao enfrentar as novas situações surgidas nesse período, além de trazer para o direito positivo a experiência acumulada pelo Judiciário e pelo mercado.
O primeiro beneficiado pela clareza da nova regra é o fiador, que poderá desobrigar-se no caso de divórcio, separação de fato, separação judicial ou dissolução da união estável do locatário, eliminando aquelas situações desagradáveis em que garantia determinada locação. Mesmo diante da mudança da situação conjugal permanecia o dever do fiador.
Os casos mais usuais eram os de pais afiançando a nova morada do filho recém casado e que, mesmo após a separação, continua como fiador do ex-cônjuge do seu filho, que permanecia no imóvel, muitas vezes até com um novo companheiro.
Se pouco, era desconfortável a situação do ex-sogro. De resto, ao afiançar conhecia - ou assumia - a situação econômica do casal, mas não poderia ser compelido a arcar com as conseqüências da situação financeira do novo casal ou mesmo, do solitário remanescente no imóvel.
Ainda quanto ao fiador, em vigorando o contrato de locação por prazo indeterminado, será possível a exoneração, sendo trazida para a lei das locações, neste aspecto, previsão semelhante à do art. 835, do Código Civil (Lei 10.406, de 2002).
Esta nova previsão deitou por terra imensas e abalizadas discussões doutrinárias sobre o confronto entre o artigo 39 da Lei 8.245/91 (extensão da garantia até a efetiva entrega das chaves) e a mencionada regra pertinente às fianças. E, ainda, eliminou situação inconveniente à pacificação social que há de decorrer da lei: um fiador em locação de imóvel urbano, um apartamento, por exemplo, garantia até a entrega das chaves, mas um fiador de uma locação de uma fazenda (excluída da Lei 8.245/91 pelo seu artigo 1º) poderia se exonerar.
Graças a outros dispositivos, os processos judiciais serão mais rápidos, pois suprimidos movimentos burocrático-forenses e viabilizada a citação do fiador, já ao se propor a ação de despejo por falta de pagamento cumulada com o pleito de cobrança.
Foram eliminados, na cobrança do débito, anos de trâmites judiciais. No que diz com o despejo por falta de pagamento, os operadores estimam que as ações judiciais, que hoje se arrastam por 14 meses da distribuição ao desalijo, possam ter o trâmite encolhido para cerca de sete meses. Medida revolucionária e que premia os bons pagadores, que são a maciça maioria dos locatários.
* Jaques Bushatsky é advogado e diretor de legislação do inquilinato do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).
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