O seguimento imobiliário no Brasil vem crescendo muito nos últimos anos, principalmente no que se refere aos grandes empreendimentos, como edifícios de escritório, galpões industriais, shoppings, universidades entre outros. Com este mercado altamente dinâmico surgem novos modelos que buscam adaptar custo e benefício, como o Built to suilt.O primeiro no segmento educacional a adotar esse tipo operação na construção de seu campus foi o Ibmec São Paulo. A partir daí, esse modelo vem ganhando cada vez mais espaço no ramo imobiliário.
Os agentes dessa operação são: a) o locatário (empresário), que é o usuário final; b) o empreendedor, responsável pela coordenação e finanças do empreendimento, que também poderá ser o responsável pela construção; c) a construtora, que será a responsável, se não o for o empreendedor, pela construção nos moldes solicitados pelo usuário final; d) o consultor imobiliário, que representa o usuário final, cuidando da parte negocial e técnica do empreendimento e; e) o consultor jurídico, que dará assessoria e cuidará da elaboração dos contratos, que vai desde o contrato da realização da obra até o contrato de locação etc.
O Built to suit, em tradução lato significa “construído para servir”. Quando as grandes construtoras se deparam com o mercado imobiliário e se vêem diante de vários imóveis disponíveis que não atendem as suas necessidades, por não possuir as características que o construtor e/ou empresa procuram, realizam o contrato Buit to suit, no qual o empreendedor tem a possibilidade de locar um espaço, onde será construído um imóvel sob medida, que, após a conclusão da construção, também será o “incorporado” ao espaço que locou, tudo isso por tempo determinado.
Ou seja, o empresário (“locatário”) interessado contrata com um terceiro (“locador”) a construção de um imóvel, de acordo com as suas especificações, “sob encomenda” e, no final da construção, passa a usar o imóvel, e a construtora passa a receber mensalmente o aluguel, que deve ser por um prazo determinado para que o empreendedor recupere seu investimento. Por isso, esse contrato é de longo prazo, em média entre 10 e 20 anos, para que o locador possa atender todas as necessidades solicitadas pelo locatário e cobrir todo o custo de investimento com a construção.
A grande vantagem da operação Built to suit é atender o interesse de ambas as partes do negócio: aquele que adquire o terreno para construir o empreendimento, que na maioria das vezes é do ramo imobiliário ou da construção civil; e a outra parte, que loca o imóvel feito sob medida, nos moldes específicos para atender as suas necessidades.
Contudo, no Direito brasileiro não existe disciplina jurídica para esse tipo de negócio, porque não se trata apenas de um contrato de locação regulado pela Lei nº 8.245/91. No entanto, essa acaba por ser a norma mais utilizada, por demonstrar-se mais próxima desse interessante negócio.
Todavia, há doutrinadores que defendem ser esse contrato do Built to suit totalmente atípico e sua regulamentação, disciplinada apenas pelo Código Civil em seu artigo 425 que diz: “Art. 425 - É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código.”
Os defensores dessa corrente entendem que não se pode aplicar aqui a Lei de Locação, por ser esta uma norma protetiva no que diz respeito a locador e locatário, enquanto, no contrato de Built to suit, as partes estão em total pé de igualdade, pois não há desequilíbrio financeiro, prevalecendo a autonomia da vontade das partes.
Sendo assim, se houver alguma celeuma contratual ou algum fato que altere as condições pactuadas, ocasionando uma onerosidade excessiva para uma das partes, deverá ser aplicada a cláusula rebus sic stantibus, possibilitando revisão contratual, trazendo novamente para a relação jurídicas o equilíbrio pretendido.
Em síntese, o contrato de Built to suit possui duas etapas importantes: a primeira é o contrato da construção do imóvel, definindo as características desejadas pelo locatário (contratante); a segunda é entrega da obra e é a partir desse momento que se inicia o “contrato de locação”.
Para alguns, trata-se de um contrato regulado por lei especial e tendo também a aplicabilidade a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), utilizando, no término do contrato de locação, e não sendo o caso de ação renovatória, a ação de despejo, cabível para retomada do imóvel. (Lei nº 8.245/91, art. 5º)
* Gizelli Herculano é advogada e consultora jurídica da Lex Magister
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