No dia 10 de dezembro de 2009 o Presidente Luiz Inácio Lula da Silva sancionou a nova lei de locação que entrará em vigor no dia 25 de janeiro de 2010. Assim, faz-se necessário apontar as principais alterações trazidas pelo novo diploma legal, bem como apresentar a expectativa do mercado imobiliário frente as inovações, vejamos:
Na vigência da lei atual, para que o locador execute o despejo e tome posse do imóvel locado, deve depositar um montante entre 12 a 18 meses de aluguel. Com a entrada em vigor da nova lei, o depósito corresponderá de 06 a 12 alugueres, ou seja, há uma redução significativa no valor a ser despendido pelo locador para fazer valer os seus direitos em eventual demanda judicial.
De acordo com a atual lei do inquilinato, o locatário poderia atrasar o aluguel por duas vezes no período de 12 meses, sendo certo que na terceira oportunidade o locador poderia manifestar a intenção de não tê-lo mais como inquilino. Com a nova lei, o locatário poderá atrasar o pagamento do aluguel por uma única vez, num período de 02 anos.
Outrossim, o proprietário do imóvel pode ingressar com a ação de despejo por falta de pagamento a partir do primeiro dia de atraso no aluguel, a diferença aqui se dará efetivamente na prática, isto é, atualmente as ações tramitam em média 14 meses para o seu deslinde, com a nova lei, espera-se uma redução de aproximadamente 04 meses deste período.
Ademais, com o novo instituto legal o locador poderá desfrutar de uma liminar para desocupação do imóvel no prazo de 30 dias, quando formular pedido de retomada do imóvel em razão de melhor proposta apresentada por terceiros, não sendo mais necessário aguardar o prazo de 180 dias após o trânsito em julgado da sentença para que o locatário desocupe o imóvel.
Assim, as alterações que dizem respeito ao despejo e à retomada do imóvel, refletirão diretamente no setor imobiliário. Os especialistas apostam no aquecimento do mercado, pois haverá queda da inadimplência por parte dos locatários, o que dará maior segurança aos locadores.
Há de se salientar, inclusive que uma série de imóveis ficou por muito tempo fora do mercado, exatamente por conta da burocracia para ingresso de medidas judiciais, bem como a morosidade do trâmite das demandas, o que fez com que muitos proprietários deixassem de alugar seus imóveis.
Considerando que o mercado imobiliário também é regido pela famosa "Lei da Oferta e da Procura", muito provavelmente a vigência da nova legislação implicará na queda dos valor dos aluguéis, viabilizando melhores negócios também para os locatários, haja vista a diminuição dos riscos do locador.
É válido mencionar que pela legislação atual o locatário tem (teoricamente) 06 meses para desocupar o imóvel, na hipótese de não renovação do contrato de locação. Com a nova legislação ele terá 30 dias. Porém, foi mantida a renovação automática do contrato de locação celebrado por prazo determinado, se ao final ambas as partes se quedarem inertes.
No que tange ao fiador, este também foi beneficiado pela nova lei, pois após o término do contrato de 30 meses, renovado automaticamente, este poderá pedir a sua exclusão da relação contratual. Neste caso, o locatário terá o prazo de 30 dias para apresentar ao locador um novo fiador ou oferecer outra garantia. É importante frisar que após notificar as partes que sairá do negócio, o fiador permanecerá responsável pelo prazo de 120 dias.
Tais alterações facilitarão a rotina do fiador, que terá a possibilidade de requerer a sua saída do negócio, deixando de ficar vinculado ao contrato por prazo indeterminado.
Neste sentido, aposta-se que a figura do fiador cairá por terra, com uma modificação das garantias locatícias, sendo provável o retorno da caução e do seguro-fiança, que ficarão mais acessíveis.
Portanto, certo é que a mudança na legislação surgiu em momento mais que oportuno. Contudo, a nova legislação trouxe alguns dissabores, o que ensejou medidas para derrubar a aplicação de alguns artigos alegando-se a inconstitucionalidade.
* Joyce de Alcalai Forster é advogada formada pela FMU - Faculdades Metropolitanas Unidas e pós-graduada em Direito Contratual pela PUC - Pontifícia Universidade Católica de São Paulo. Desde 2000, atua na área jurídica, atendendo as áreas de direito societário, contratual e trabalhista. Atualmente, compõe a equipe de advogados do escritório Benhame Sociedade de Advogados que presta serviços jurídicos de assessoria empresarial nas esferas contenciosa e consultiva, nas áreas societária, contratual, cível e trabalhista. www.benhame.adv.br
Boa Tarde, Sr Presidente Lula, É com pesar e descontentamento que escrevo estas linhas, não posso crer que o senhor tenha esquecido sua origem humilde e tenha abandonado a sua campanha de ajudar os menos favorecidos, sancionando esta nova lei do inquilinato. Há alguns dias, enviei outra mensagem como esta, onde pedia insistentemente sua ajuda para vetar esta lei absurda, mas é claro que o Senhor não iria ouvir alguém tão pequeno assim. Em um país como o Brasil, com milhares e milhares de pessoas que não tem casa própria e se submetem ao aluguel, por não terem outra opção, é uma afronta esta nova legislação, que se esconde ainda, sob o véu do protecionismo aos inquilinos, para oferecer aos locadores, ainda mais garantias. O senhor obviamente, vindo de onde veio, já deve ter sido inquilino um dia, em sendo assim, como pode ter aprovado tal aberração, que provavelmente, destituirá de seus lares enumeras famílias, um pai desempregado ou que esteja passando por quaisquer problemas em sua vida financeira, deverá daqui em diante e muito mais que antes, dormir de olhos abertos, afinal 30 dias de atraso de aluguel e RUA. Todos os dias vemos pessoas vivendo no limite, nos pés dos morros, sendo enterradas vivas depois de uma chuva ou vivendo sob pontes e sendo sugadas pela força das aguas dos rios, a coisa já estava muito ruim, mas vai piorar com esta nova lei. Daí então, o povo saberá a quem culpar, o presidente Luiz Inacio Lula da Silva, que permitiu e pactuou com este absurdo legal. Parabéns, o senhor conseguiu minar qualquer chance que o PT poderia ter de conquistar uma nova eleição presidencial, finalmente, o senhor possibilitou que a grande massa de brasileiros dependentes do aluguel ficasse ainda mais desamparada e sem teto, nãop haverá érdão para isto. Nos resta a pergunta, quando sancionou esta lei, estava mesmo acreditando que ela iria beneficiar os menos favorecidos ou apenas pensou como um new rich, que tem vários imóveis alugados Brasil afora? E quanto a função social da propriedade, onde o senhor a colocou? Por favor não me responda. Esta mensagem será repassada aos brasileiros, na primeira não obtive resposta alguma, assim não espero resposta desta também, só posso então lamentar tudo. MENSAGEM ENVIADA AO PRESIDENTE DIA 06/02/2010
ESSE ARTIGO ESTÁ MUITO MAL ELABORADO ... A AUTORA DEVERIA TER ESTUDADO UM POUCO MELHOR A LEI ... UMA PENA
só queria saber se a lei 12.112/09, vale para contratos novos e antigos com vencimentoi por tempo indeterminado. grato.-