Muitos comerciantes e franqueadores acreditam que a sublocação resolverá seus problemas, principalmente no que se refere à preservação do ponto comercial.É de suma importância ressaltar que a sublocação sempre dependerá da anuência expressa do locador e, uma vez autorizada, seguirá o mesmo rumo da locação.Havendo a concordância, o locatário passará a ser denominado sublocador. Além do mais, algumas regras devem ser observadas, com muita atenção, conforme preceitua a Lei do Inquilinato.
A sublocação é um contrato de natureza acessória e segue a sorte da locação, sendo certo que, se rescindida a locação, por qualquer motivo que seja, a sublocação também o será, ficando assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador (artigo 15 da lei do Inquilinato).
O artigo 21 da Lei do Inquilinato e seu parágrafo único é claro no sentido de que o aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação e que o seu descumprimento autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos.
A falta de conhecimento por parte daqueles que sublocam seus imóveis, principalmente neste sentido, vem lhes causando sérios problemas.
No caso de sublocação total do imóvel, o direito à ação renovatória (que visa preservar o fundo de comércio) somente poderá ser exercido, exclusivamente, pelo sublocatário, pois este é o seu detentor (artigo 51 da mesma lei).
Quanto aos prazos existem determinações específicas, como por exemplo: quando o prazo da locação principal acolher aquele da renovação da sublocação, o sublocatário deverá acionar o sublocador, através da ação renovatória, gerando apenas entre eles os efeitos da referida ação.
Caso contrário, o sublocatário deverá acionar tanto o seu sublocador, como o locador e, renovado o contrato, desaparecerá a figura do sublocador, nascendo relação direta entre sublocatário e locador.
O artigo 71 da Lei do Inquilinato, em seu parágrafo único, deixa expresso que a “proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.”
Nas ações de despejo, existem, também, muitos pontos a serem observados, tais como: A lei confere ao sublocatário, qualquer que seja o fundamento da ação, além da obrigação de ser cientificado, o direito de intervir no processo, como assistente.
E mais, no caso de inadimplência do locatário, o sublocatário tem responsabilidade subsidiária perante o locador e responde à ele pela importância que dever ao sublocador e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.
Uma vez notificado do débito do locatário perante o locador, o sublocatário deverá passar a pagar diretamente ao locador os alugueres devidos.
“Podem se interessar em extinguir a dívida o fiador, o sublocatário legítimo e aquele que suceder ao locatário. (...) "Assim, é possível a purgação da mora em ação de despejo por falta de pagamento, pelo inquilino, sublocatário e até por terceiro." (Prof. Irineu e William Pedrotti - fls. 463, 464).
Caso o sublocatário, pague a dívida do sublocador, passará a figurar como seu credor no valor que, eventualmente, exceder o seu próprio aluguel.
Sendo assim, o locatário que pretende sublocar seu espaço comercial, desde que haja autorização expressa do locador, deve tomar estes cuidados básicos antes de procedê-la.
O alerta é também no sentido de que muitos locadores estão rescindindo os contratos de locação com seus locatários, tanto no que diz respeito às locações em rua como em Shopping Centers, em virtude deste desconhecimento ou, em muitos casos, exigindo novamente as “luvas” e/ou aumentando consideravelmente o valor do aluguel, em “troca” de não se utilizarem deste procedimento.
* Mario Cerveira Filho é advogado especialista em direito imobiliário, professor de pós-graduação Latu Sensu do Curso de Direito Empresarial do Mackenzie, professor de pós-graduação do Curso MBA – Gestão de Franquias - da Fundação Instituto de Administração (FIA) e sócio do escritório, Cerveira Dornellas e Advogados Associados
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