Por Germano Leardi Neto*
Famílias, solteiros e estudantes que ainda não possuem recursos suficientes para comprar a casa própria enxergam a locação como uma boa alternativa. Na prática, esse modelo de negociação envolve uma série de direitos e deveres, tanto de locatário quanto de locadores, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). É preciso estar muito bem informado para que nenhuma parte saia prejudicada com a locação.
Conhecer a Lei 8.245/91, encontrar um fiador ou fechar um seguro-fiança, saber como funciona os reajustes do valor do aluguel e de quem é a responsabilidade pelo pagamento do IPTU, por exemplo, são medidas básicas e necessárias na hora de alugar um imóvel.
Abaixo, explico de forma detalhada quais são os cuidados necessários na hora de alugar um imóvel e os deveres e direitos de cada um (locador e inquilino) nessa relação. Confira:
Contrato de locação - O contrato de locação tem, em média, duração de três anos e sempre com possibilidade de renovação. Nele, além de informações do imóvel, devem estar presentes todos os direitos e deveres das duas partes, isto é, locador e inquilino. Vale ressaltar que o custo da elaboração do contrato (taxas e fichas cadastrais) deve ser pago pelo locador.
Valor do aluguel - Em relação ao valor do aluguel, anualmente há um reajuste baseado em um índice mencionado no contrato. O mais comum é o Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M) feito pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Mesmo depois de assinado, o proprietário do imóvel tem o direito de fazer uma revisão do valor do aluguel após três anos de vigência do contrato. A ideia é encontrar um preço compatível com os imóveis do mesmo padrão.
Garantias pelo locatário - A grande dor de cabeça em locações imobiliárias é o atraso ou o não pagamento dos aluguéis. Em caso de atraso de aluguel, o valor máximo de multa é de 10% nos contratos de locação. Por isso, devem ser apresentadas garantias pelo locatário dentro do contrato. A primeira e mais comum é a figura do fiador. Neste caso, o inquilino apresenta uma pessoa que responderá judicialmente pelo “calote” do locatário. Para ser fiador é preciso, no mínimo, possuir um imóvel próprio de valor próximo ao que está sendo alugado.
Outra alternativa é o depósito caução. Aqui, uma poupança conjunta entre locador e locatário será aberta e o inquilino deposita quantia de, no máximo, três prestações de aluguel como garantia. Por fim, a última opção é o seguro-fiança. O inquilino contrata uma seguradora que assume as dívidas em caso de inadimplência. Essa é uma opção que pode pesar no bolso do locatário e impactar na negociação, já que pode corresponder ao valor de até três aluguéis por ano.
Despejo - O despejo é a medida extrema usada pelo dono do imóvel a partir do momento em que o locatário já não respeita mais as negociações do atraso do aluguel.
Outro caso que pode resultar em despejo é quando o inquilino subloca o imóvel sem conhecimento prévio do proprietário ou quando ele usa o imóvel para fins comerciais quando este foi alugado para fins residenciais.
Responsabilidades dos locadores - De acordo com a Lei do Inquilinato, pessoa ou a imobiliária responsável pelo aluguel deve entregar o imóvel em boas condições. Caso haja vazamentos ou infiltrações, os reparos são por conta do dono do imóvel. Lembrando que essas reformas ficam sob responsabilidade do locador apenas antes da entrega das chaves. Por isso, vale a pena para o locatário fazer mais de uma visita. Ainda dentro dos deveres dos locadores, estão o pagamento do IPTU, taxas extras de condomínio e prêmio de seguro complementar contra fogo.
Deveres dos locatários - Além do pagamento em dia do aluguel, compete ao locatário pagar as contas de água, gás, luz, telefone e o condomínio. Ao término do contrato, é dever do inquilino entregar o imóvel como ele recebeu, ou seja, em boas condições. Por exemplo, renovar a pintura das paredes e mandar limpar os carpetes são algumas exigências.
E nada de tomar decisões por conta própria durante o contrato. Se o inquilino quiser fazer qualquer tipo de reforma, ele deve solicitar uma autorização por escrito do proprietário. Esses e outros cuidados garantem uma relação tranquila entre os dois lados.
* Germano Leardi Neto é diretor de relações institucionais da franqueadora imobiliária Paulo Roberto Leardi.
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