Será que as vagas de garagem ainda são tão importantes nos novos empreendimentos imobiliários hoje em dia como no passado? Confira a reflexão.
Que as vagas de garagem são importantes, isso não há dúvidas. Afinal, quem é que não gostaria de ter um (ou até mais) espaço(s) dedicado(s) à espera do seu veículo, não é mesmo? No entanto, até que ponto as vagas de garagem possuem a mesma importância hoje em dia do que possuíam no passado?
Conhecidas por ajudarem a valorizar o imóvel, as vagas de garagem têm sido motivo de muitas controvérsias ultimamente quando o assunto é o desenvolvimento de novos empreendimentos imobiliários. Da mesma forma que ajudam a valorizar a unidade, este preço adicional pode muitas vezes inviabilizar a aquisição para uma grande parcela do mercado.
Este preço adicional em si não seria um problema se estivéssemos falando apenas de imóveis de médio e alto padrão ou até mesmo de imóveis de grande metragem, em que o público comprador geralmente é dotado de maior poder aquisitivo e pode (ou não) decidir pagar a mais por espaços para estacionar. No entanto, quando falamos de imóveis populares ou unidades compactas, uma vaga de garagem representa um valor relevante no preço final do imóvel. É aí que entra a polêmica que quero levantar.
Plano Diretor de muitas cidades obriga novos empreendimentos a terem vaga(s) de garagem
Nem todo mundo sabe, mas o Plano Diretor (que é um documento que orienta as diretrizes para o crescimento do município) em muitas cidades brasileiras obriga que novos empreendimentos imobiliários tenham vaga(s) de garagem. Esta determinação pode variar de município para município, mas geralmente há casos da obrigatoriedade de 1 vaga por unidade autônoma que será comercializada… há outros casos em que é obrigatório 1 vaga a cada X metros quadrados de cada unidade, e por aí vai.
As justificativas para esta obrigatoriedade são as mais diversas e, de certa forma, até compreensíveis. No entanto, é importante salientar que esta obrigatoriedade pode trazer efeitos colaterais como o fato de tornar o imóvel mais caro (o que explico a seguir), inacessível para muitas pessoas que talvez não tenham condições de comprá-lo ou até mesmo representando um desperdício de dinheiro para quem não tem interesse em utilizá-las.
Como as vagas de garagem podem deixar um imóvel mais caro e inacessível?
Imagine a seguinte situação: uma incorporadora pretende lançar um empreendimento de studios (apartamentos compactos) na faixa de 30 m2, totalizando 200 unidades, em uma região central da cidade dotada de completa infraestrutura de transporte. Este empreendimento possivelmente será adquirido por investidores que irão locá-lo, sendo que os usuários finais serão estudantes ou trabalhadores das imediações (pessoas que irão se deslocar pela própria região ou utilizarão o transporte público para esta finalidade).
Como a legislação desse município hipotético obriga 1 vaga por unidade, estamos falando que esta incorporadora será obrigada a fazer 200 vagas de garagem. Supondo que haja um limite de altura nesta região, a incorporadora será obrigada a fazer 2 ou mais subsolos (o que encarece sobremaneira uma construção) para abrigar estas vagas que talvez nem sejam utilizadas. Isso sem mencionar o potencial construtivo total do terreno que poderia ser comprometido com este adicional de construção, o que poderia obrigar a incorporadora a reduzir o número de apartamentos apenas porque seria impossível construir apartamentos + garagens.
O exercício vai além… Se você pretende comprar e usar uma unidade de 30 m2 e não pretende usar a garagem, isso significa que você está pagando no preço por mais mais 9m2 a 10m2 (área média de uma vaga de garagem) que não serão utilizados de forma direta. Faça as contas.
Obviamente todos estes custos adicionais seriam repassados para o valor das unidades que serão vendidas, tornando-as inviáveis ou pouco interessante para muitos compradores. Agora imagine esta mesma situação com um cliente de baixa renda visando comprar um imóvel de baixo custo em uma região central da cidade… Isso poderia inviabilizar a sua aquisição, forçando-o a ir para locais mais remotos, criando mais problemas colaterais.
O exemplo acima é somente 1 dentre inúmeros outros que diariamente surgem. Há casos em que apartamentos de grande metragem também são obrigados a oferecer uma enorme quantidade de vagas que talvez que nem serão utilizadas apenas por uma questão de legislação.
Este é um caso típico de problema enfrentado por muitas incorporadoras Brasil afora. Muitos bons projetos às vezes são engavetados por não apresentarem viabilidade, sendo que um dos motivos é a “obrigatoriedade” de algo que talvez nem seja tão importante nos dias atuais.
Qual a solução? As vagas de garagem deveriam ser obrigatórias?
Esta é uma discussão que gera muitas polêmicas e a resposta não é tão simples. Alguns urbanistas e membros de prefeituras defendem que, sim, as vagas devem ser obrigatórias seguindo determinados critérios. Já para incorporadoras e profissionais do mercado imobiliário, a resposta é não, as vagas não deveriam ser obrigatórias e cabe ao mercado em si (aos clientes compradores, no caso) a decisão se vale a pena pagar mais caro por um imóvel com vaga(s) de garagem de acordo com os seus critérios particulares. Eu tendo a concordar com a segunda opção.
A questão é tão difícil que há uma divergência até entre os chefes de executivo municipal. Enquanto a prefeitura de São Paulo recentemente aprovou o novo Plano Diretor que flexibiliza um pouco mais (porém ainda obriga) vagas de garagem, o prefeito do Rio de Janeiro está propondo acabar com a obrigatoriedade de vagas em novos empreendimentos. Neste caso do Rio, caberia ao incorporador decidir se coloca ou não vagas em seu projeto (o que seria feito a partir de uma leitura do mercado).
E na sua opinião, vale a pena ou não obrigar novos empreendimentos a terem vaga(s) de garagem? Te convido a acessar o vídeo abaixo e deixar a sua opinião nos comentários para que possamos debater a respeito. Um abraço e até o próximo artigo!
