“Vou esperar os juros caírem para comprar um imóvel financiado”. Se você trabalha com vendas de imóveis, provavelmente tem ouvido com frequência esta frase de clientes recentemente. O motivo para isso é bem compreensível: com as altas taxas de juros do financiamento imobiliário cobradas pelos bancos atualmente, muitos potenciais compradores estão optando por adiar a tão sonhada compra do imóvel para um momento em que os juros estejam mais baixos de modo que as parcelas mensais também fiquem menores. Mas até que ponto isso vale a pena? Será que é somente isso que deve ser considerado para a tomada de decisão por parte do cliente?
Abaixo vamos listar algumas reflexões que devem ser feitas neste momento e que podem te ajudar a orientar o seu cliente para tomar a decisão, mas antes, é importante frisar que este post não trará nenhuma recomendação “financeira” e nenhuma análise apenas do ponto de vista “financeiro” (deixo esta tarefa para os profissionais de finanças e economistas).
A decisão de comprar um imóvel com financiamento é muito pessoal e somente o cliente que está disposto a arcar com este compromisso pode avaliar com precisão se o momento é ou não adequado para concretizar o negócio. Importante mencionar que falaremos aqui sobre o financiamento imobiliário SBPE, ou seja, aquele feito com recursos da poupança e não dos financiamentos imobiliários com recursos advindos do FGTS e dos programas habitacionais como Minha Casa Minha Vida.
Vale a pena fazer um financiamento imobiliário agora com juros altos?
A resposta é: depende! A decisão de comprar um imóvel geralmente é precedida por alguma necessidade da vida. Seja pela necessidade de ir para um local com mais espaço porque a família está crescendo, seja porque está mudando de cidade e precisa de uma estrutura no novo local onde irá morar, dentre diversos outros motivos bem pessoais.
Dentre os diversos motivos, há quem “precise” concretizar o negócio no curto prazo por alguns motivos, como é o caso de quem comprou um apartamento na planta e agora que as obras estão concluídas chegou o momento de fazer o financiamento do saldo devedor… há o fato de que alguém vendeu algum imóvel residencial antes e precisa concretizar a compra de um novo para ter a isenção do ganho de capital… enfim, há quem não tenha muita escolha e tenha que concretizar o negócio agora.
Assim como também há casos em que as pessoas não “precisam” concretizar o negócio agora, porém acabam encontrando uma oportunidade que não querem deixar passar, como é o caso de quem estava há muito tempo procurando um imóvel em um condomínio específico e de repente esta oportunidade apareceu bem agora (e neste caso, não comprar significa correr o risco de perder o imóvel que sempre sonhou e pelo qual tanto tempo esperou). Ou seja, também há um gatilho para que a compra se concretize no curto prazo.
Nestes casos, onde o cliente não pode (ou não quer) esperar, a resposta acaba sendo “vale a pena” não por motivos financeiros, mas sim porque isso significa resolver uma necessidade. Em outros casos, quando não se tem nenhuma pressa para comprar o imóvel e há tranquilidade para escolher com calma a sua unidade, talvez faça mais sentido esperar os juros baixarem. O papel de um bom corretor de imóveis neste momento é justamente fazer o cliente enxergar estes cenários para que tome a decisão com mais consciência pelo lado que mais beneficia a necessidade DO CLIENTE.
Vale a pena esperar os juros caírem para comprar um imóvel financiado?
Novamente a resposta é: depende! Nem sempre vale a pena esperar. O motivo para isso é simples: ao mesmo tempo em que os juros mais baixos representam um menor saldo devedor e menor valor mensal de parcela, isso pode representar ter que pagar mais caro por um imóvel que não ficou “esperando” os juros caírem e seguiu se valorizando.
Dados recentes do IGMI (Índice Geral do Mercado Imobiliário) medido pela Abecip (Associação Brasileira das Empresas de Crédito Imobiliário e Poupança) mostraram no seu estudo mais recente de Abril/2023 que os imóveis residenciais apresentaram uma valorização média de 13,58% no acumulado de 12 meses, conforme figura abaixo. Isso significa que, ao esperar, você pode até pagar menos juros, porém vai comprar um imóvel mais caro e isso nem sempre vale a pena.
É claro que estes dados acima representam a média. Há imóveis que valorizam mais, há outros que valorizam menos e há, inclusive, aqueles que se desvalorizam. Isso também depende da cidade, região, bairro, etc. Portanto, é importante ter em mente que esta não é uma conta simples e ao esperar para concretizar o negócio o cliente pode estar sujeito a todas estas variáveis. Tenha isso em mente para orientar o seu cliente.
Quando os juros do financiamento imobiliário vão baixar?
Em primeiro lugar é importante entender por que as taxas do financiamento imobiliário oferecido pelos bancos estão altas. O motivo disso, basicamente, é que o custo de captação está mais caro, ou seja, o custo que os bancos têm para “captar” este dinheiro que será oferecido para os clientes está mais alto.
Isto decorre de alguns fatores, como é o caso da taxa Selic que está sendo mantida a 13,75% ao ano por várias reuniões seguidas do COPOM, somada ao fato de que as linhas de crédito imobiliário dos bancos estão cada vez com menos recursos (muito devido ao fato da caderneta de poupança vir registrando saques recordes, forçando os bancos a captarem recursos através de linhas mais caras, como é o caso de LCI’s e LIG’s). O custo mais alto, naturalmente, é repassado para as taxas finais para os clientes.
Como a taxa Selic está alta para auxiliar no controle da alta inflação que tivemos recentemente – e considerando que a inflação está dando sinais claro de que está caindo consistentemente e indo em direção à meta – existe a possibilidade de que o corte na Selic comece em breve, conforme sinalizado pelo próprio presidente do Banco Central recentemente, após a divulgação dos dados do IPCA. No entanto, mesmo que o início do ciclo de cortes da Selic comece no curto prazo, é pouco provável que a gente veja isto refletindo diretamente nas taxas finais do financiamento imobiliário oferecido pelos bancos; o movimento não é imediato.
Claro que há bancos que gostam de puxar a fila na hora de baixar os juros (como é o caso de bancos públicos, como a Caixa Econômica Federal), mas em situações como a atual, em que além do custo de captação estar mais alto há também a pouca disponibilidade de recursos vindos de fontes mais baratas como a Poupança, até mesmo para estes bancos o movimento de redução não deve ser imediato.
Em resumo, não há uma resposta certa sobre quando os juros do financiamento imobiliário devem cair. O mais provável é que não seja no curto prazo, o que sugere que teremos que conviver com as taxas de juros para o cliente final no atual patamar por um bom período ainda.
Resolvi comprar um imóvel com financiamento agora, mesmo com os juros mais altos. Como fazer um bom negócio?
Se o seu cliente optar por comprar um imóvel agora, com os juros mais altos, é importante ter em mente que não é o fim do mundo! Existem formas de se fazer um bom negócio mesmo em situações como esta, basta seguir os pontos abaixo:
Compare as taxas oferecidas pelos bancos
Existe uma boa diferença entre as taxas de juros oferecidas pelos bancos. Esta diferença pode representar um valor considerável dependendo do valor a ser financiado.
Uma das formas de descobrir qual o melhor banco para financiar um imóvel neste momento é utilizando as plataformas que comparam as taxas oferecidas pelos bancos, como é o caso do Homer. Neste simulador de financiamento imobiliário você consegue inserir alguns dados e em poucos segundos ver na tela um comparativo entre os principais bancos que operam crédito imobiliário no Brasil, inclusive contando com o suporte do Homer para obter o financiamento se desejar. Tudo fácil e gratuito.
Considere fazer a portabilidade no futuro
Nem todo mundo sabe disso, mas dependendo do tipo de financiamento que você fizer (como é o caso do financiamento com taxa pré-fixada e indexação pela TR), no futuro é possível fazer a portabilidade para outro banco que oferece o mesmo tipo de financiamento e aceite este movimento.
Isso significa que se você financiar um imóvel hoje a uma taxa nominal de juros de 10% com o banco A, e no futuro – caso os juros caiam de uma forma considerável – o banco B esteja oferecendo o mesmo financiamento a uma taxa de juros nominal de 8%, você pode solicitar a portabilidade para esta instituição, o que significa que o banco B “quita” a dívida com o banco A e te oferece um novo financiamento com as condições do momento, podendo reduzir o seu saldo devedor e o valor das parcelas.
É claro que um movimento como este deve ser muito bem estudado preferencialmente com o auxílio de profissional como um correspondente bancário, pois nem sempre vale a pena (é importante considerar que há custos envolvidos em uma operação como essa, como cartórios, documentação, etc), mas dependendo do saldo devedor pode ser algo bem vantajoso que representa uma ótima economia.
Avalie se é viável fazer um financiamento com juros pós-fixados
Dentre os diversos tipos de financiamento imobiliário oferecidos hoje no mercado, existem alguns que oferecem taxas de juros pós-fixadas, ou seja, a correção das parcelas é feita de acordo com algum indexador a ser definido no futuro. Existem alguns que podem ser interessantes de se considerar neste momento como é o caso dos financiamentos com juros corrigidos pela caderneta de Poupança, pois eles representam um “teto” máximo de juros (quando a Selic passa de 8,5% a.a., a poupança passa a render um valor fixo que é 6,17% a.a.
Neste caso, a taxa de juros desta modalidade de financiamento será definida com a variável de 6,17% + o valor fixo + TR). Porém, quando a Selic cai de maneira considerável e a remuneração da Poupança está abaixo de 6,17%, as parcelas também caem pois são calculadas com base em remuneração da poupança + valor fixo + TR.
É válido lembrar que existem outros tipos de financiamento imobiliários pós-fixados como é o caso dos financiamentos com base no IPCA, mas nem sempre oferecem a mesma segurança pois não apresentam este “teto” para o caso de aumentos e pode representar um risco considerável (sempre consulte um profissional antes de tomar a decisão do melhor financiamento).
Considere fazer amortizações extras para reduzir o saldo devedor
Caso tenha condições para isso, nunca se esqueça de fazer amortizações extras, ou seja, adiantar o pagamento de algumas parcelas. Isso fará com que o saldo devedor reduza fazendo com que o montante total de juros a serem pagos também fique menor. Existem duas formas principais de amortizar: reduzindo o valor das parcelas ou reduzindo o prazo de pagamento. A melhor modalidade vai depender do momento de vida de cada um e isso também pode ser discutido com a ajuda de um profissional.
Resolvi esperar os juros caírem para comprar um imóvel financiado. Como me proteger enquanto eu espero?
Caso você (ou o seu cliente) tenha optado por esperar os juros caírem, lembre-se de que está assumindo o risco de que os imóveis se valorizem durante este período e fiquem mais caros. Se mesmo assim quiser correr este risco, uma boa alternativa é investir o dinheiro que possui disponível em alguma aplicação financeira conservadora e que permita o resgate com um prazo relativamente curto caso necessário, fazendo aportes mensais como se estivesse pagando o imóvel.
Considerando o atual cenário de juros altos, há boas aplicações de renda fixa que permitem isso (converse com o seu assessor de investimentos a respeito). Isso vai te ajudar a preservar o valor do seu capital ao longo do tempo, auxiliando a amenizar o impacto de uma valorização do imóvel que pretende adquirir, caso esta ocorra.
O que mais considerar antes de comprar um imóvel no momento atual?
Seja você um corretor de imóveis que acompanha o Portal VGV, seja você um cliente que deseja comprar um imóvel e acabou se deparando com este post, uma dica a se considerar é acessar o canal Antes das Chaves, um projeto de educação imobiliária criado por Bruno Lessa do Portal VGV que ensina o passo a passo para a compra segura de um imóvel.
Além disso, te convido a assistir este vídeo onde abordamos com um pouco mais de detalhes todo o conteúdo apresentado acima:
E, claro, se você é um corretor de imóveis, proprietário de imobiliária ou incorporadora ou até mesmo um investidor imobiliário, conheça as soluções do Portal VGV para fazer o seu negócio ser Acima da Média.
